冯顺德并不是攥着那35万元红票子没处花，大半辈子的存款，万一不小心投错了开发商的荷包，他这40多年的劳动就全白白浪费了。
　　儿子结婚5年，孙女都4岁了，一家5口人至今还窝在一个屋檐下。他寻思得给儿子买套房。可是，究竟是一次性买套大房子，还是拿这钱供两套小户型的首付呢？
　　在期货公司当司机的儿子不知从哪里得到的小道消息：武昌在建的光谷步行街商铺炒疯了，有权有势的人都批条子托关系往里钻，只要拿下一间，就等着坐地收钱。
　　究竟是购住房，还是买商铺，围绕这35万元存款，一家人发生了分歧。
 向左还是向右？《大武汉》详细咨询了权威房地产顾问公司——戴德梁行，同时力邀全城各大报纸的房地产记者们组成“评审团”，就今年房产投资热点发表看法，供您参考。

 

 正如冯顺德所说，投资房产断不能“瞎了眼”。想买房，温习刚刚过去的2006年楼市这门功课，一定要做。
 “土地爷”的脸色是房地产最直接的晴雨表。卖了多少地，就会盖多少房。地卖到哪儿，房就会盖到哪儿。
　　去年12个月，在位于轻轨三阳路车站的武汉市土地交易中心3楼拍卖大厅里，那口夹杂着广东烧腊风味的普通话，平均每个月都要回荡一遍。地产商一听就知道，那是武汉土地“御用”拍卖师陈少湘来了。
　　随着陈少湘的牙起槌落，武汉过去一年共拍掉了49宗地，总额60亿元。两年内，这些地足够盖出建筑面积约352万平方米的房子，能铺满整整11个中山公园。而摊到每平方米的楼面地价，是1728元/平方米。
　　嗅出其中的味道了吗？1728元的楼面地价，再加上拉拉杂杂的建安成本，这些房子未来均价至少要卖到4000元/平米往上走，才够本。
 狗年楼市的另一个看点，是流行于富人圈子里的“小豪宅”——从外资开发商的新世界中心、世茂锦绣长江、时代豪苑，到国内发展商的东湖楚世家、金都汉宫，均掀起热潮。尽管这些“豪宅”平均卖价足足高出武汉住宅均价3750元的一倍，也依然卖得如火如荼。
 3750元。这个门槛，意味着许多人连当“房奴”的经济资格都没有。
 8月，在汉口某外贸公司做翻译的焦杨，月收入终于艰难爬到了4200元。寻思着汉口房价太贵，她跟男友欢天喜地跑到徐东，准备买套房结婚。后来，她在博客上写下这样的话：
　　“我们几乎一眼就相中了美林·青城那个楼盘，小区里的参天大树像森林一样，房子结构也无可挑剔。均价是4750元/平米，售楼小姐用计算器飞快地算出，我看的那套房一次性付清需要68万，如果算上贷款利息接近百万。我俩落荒而逃，那个数字让我没齿不忘。”
　　2006年，武汉住宅平均价格涨幅达到12%。权威人士分析，除了地以稀为贵，大批“豪宅”拉升了整体价格，也是原因之一。

 

钱景预测：住房今年还会涨
 根据戴德梁行武汉分公司的研究预测：2007年，武汉住宅市场价格仍将调整提高。
　　值得注意的是，受宏观调控影响及经济规律作用，在经过2004、2005年高峰后，整体市场均价进入4000－5000元区间，在遇到一定的价格瓶颈后，增幅才会进一步减缓。
 简言之，眼下出手投资买房还是有利可图，但不要指望像前两年的楼市，赚钱容易得像“抢钱”一样，甚至靠倒房一夜暴富。
 就投资区域而言，中心城区仍是热点。另外，汉阳和古田板块也值得关注。受轨道交通建设的影响，轨道交通沿线的住宅区域亦将有质的飞跃。而在郊区板块，由于供应量偏大，生活配套不足，在销售上将继续面临压力。远郊楼盘需重新对定位进行调整，才能更有针对性的吸引消费者。

 

　　“如果你把炒铺想得跟炒房一样轻松，你荷包里的本钱就已亏了一半。”拥有3处房产的城市“地主”罗颂贤深奥地一笑。他除了正当的职业饭碗，还在民众乐园开有服装店捞“外水”。但在楼市小有斩获的他，从不投资商铺。
 购物狂们或许还有印象，2004年，“Shopping mall（销品茂）”、“商贸城”、“购物中心”等业态，开始在汉崭露头角。商铺价格自此一路飙升。
　　2007年，武汉商铺市场将会群星璀璨——李嘉诚名下的和记黄埔花楼街项目、香港瑞安集团的“武汉天地”项目、福建利嘉置业的光谷步行街项目等，都将重磅出炉。
　　如果今年跟往年一样，全城推出50万平方米左右的商铺（包含所有业态），平均年租金按照1000元/平米来计算，总共将新增5亿元的租金收入。
　　我们再假设商家平均的租金成本占营业额的15%，那么这部分商铺至少需要产生近35亿元的营业额才能够生存。因此，商铺并不是住房那样的刚性需求，也不是所有的新增项目都有机会生存下去。
　　
“售后返租”铁定赚钱吗？
　　我们不妨将你手头的“闲钱”设定在50万元以下。拿着这笔钱，如何投资？
 戴德梁行物业代理部助理经理黄英波迅速在脑中搜索全城商铺地图，最终建议锁定两个合适区域：汉正街，社区。“现在的商铺并不便宜，50万元以下的，购买选择余地并不多。”
　　黄英波推荐认为，汉正街商铺特点是单位面积小、租金高。它还有一个无敌优势——30年来，汉正街、汉西、大兴路的市场氛围已经成熟，风险相对其他地方小得多。社区商铺尽管需要培育，但租金便宜、面积大。
　　去年武汉城市圈秋季房交会上，咸宁一家楼盘将住宅与楼下商铺打包出售，回报诱人：“您现在相当于只花了半价购进商铺，买了之后由开发商替您打理出租，您每个月坐着等收租子就完了，多划算。”
　　在武汉，许多楼盘也有此眼花缭乱的促销手法。这是个当下十分流行的概念，叫“售后返租”。
　　乍一看，掏几万块钱买间商铺，开发商还承诺每年有8%~10%的投资回报率，有这么便宜的事情傻子才不买呢。业内人士点破说，许多开发商画的这个香喷喷的大饼，通常只会兑现3~5年，再往后就会难以为继。“为了迅速卖出商铺回笼资金，开发商最初都是倒贴钱给你返租，他怎么可能一直贴下去？一旦经营失败，或者卷款跑了，而你自己又不懂经营，商铺就死了，投的钱也打了水漂。”
　　
投资商铺的N条“道道”
　　一间商铺值不值得投资，首先要算清楚它的投资回报率。最终能赚多少钱，与租金和售价都有关系。
　　房地产投资回报率有个简单算法：用能获得的年收益（主要是租金收入），除以投资成本（主要是房地产购买成本、装修成本等），得出的数据即为投资回报率。
　　对于国内二线城市来说，如果投资回报率在8%左右，预计12.5年收回成本就不错了。由于商铺出租拿的是长期回报，理性的投资者在这漫长的时间里，市场水平、人民币升（贬）值、通货膨胀等情况，也会考虑。
　　其次，商铺属于长远投资，选址的时候，眼里看的、心里想的都应该是3~5年后的行情，没这个预测判断能力，不要冒险。就算是在江汉路黄金商圈，也要算算回报率，黄金地段可未必遍地都是黄金。而像沌口、后湖、光谷这样的地方，暂时的投资回报率比较低，但如果有信心，也可以考虑投资。
　　接下来，到了付钱的时候。举例说，如果你买了一间50万元的产权式商铺，必须首付50%，即25万元。这比一般房产都要高，且只允许贷款10年。均摊下来，每个月需要还贷款3000元左右。一旦租不到这个价钱或者租不出去，就得贴钱还贷。
　　还有人买商铺，只为倒差价赚快钱，前脚买进后脚就卖出。需要提醒的是，眼下卖商铺，需要按卖价的5.8%左右缴纳高额营业税。譬如，铺子是50万买进、60万卖出，那么就按60万元的5.8%缴税，约3.5万元。实际赚到的，只有6.5万元。
　　相应的，对于中途转租的经营者来说，则需要缴纳不菲的转让费。全市转让费最高的是汉正街，万商白马商城里的一个黄金商铺，转让费最高达50万元。万达东方明珠的转让费，甚至也炒到了3~5万元。
　　所以要在旺区盘铺子做生意，除了租金，还要考虑转让费成本。目前，市场上的转让费基本都过万元。
　　黄英波很中肯地建议，如果投资者实在不会算投资回报率，又不了解商业行情，不如投资住房。住房只需要首付30%，风险也比商铺小得多，可卖可租，容易出手，最不济还能自己住。“商铺里头除了水电，什么配套都没有，若租不出去，你还能拿它干什么？”■

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